¿Cómo saber si una inversión inmobiliaria es rentable? ¡Averígualo en este post!

En el mercado existen muchos tipos de propiedades y, en ocasiones, resulta complejo identificar cuáles de ellas representan una inversión rentable. Por eso, en esta ocasión te contaremos cuáles son los indicadores que permiten reconocer las buenas oportunidades.

Es importante que sepas que basaremos el análisis en aquellas inversiones que buscan generar flujo de caja, o lo que es lo mismo, que pretenden obtener ganancias periódicas. El ejemplo más habitual es el de comprar para alquilar. Pero para que la inversión sea rentable, deberemos tener en cuenta los gastos que conlleva. Si no lo hacemos, podríamos obtener un flujo de caja negativo o pérdida.

Partiendo de esta base, veamos cuáles son los gastos a los que deberemos enfrentarnos y, a partir de ello, calcularemos el retorno de la inversión inmobiliaria.

Gastos de una inversión inmobiliaria

# Hipoteca y seguro de vivienda

Estos son quizás los gastos más cuantiosos, pero recuerda que pedir una hipoteca para realizar una inversión inmobiliaria incrementará tu porcentaje de retorno gracias al apalancamiento. Si todavía no has leído nuestro post, te lo dejamos aquí: ¿Qué es el apalancamiento financiero?

Ahora bien, una buena forma de identificar las buenas oportunidades en lo que respecta a las hipotecas es saber interpretar las tasas de interés y los tipos de créditos que existen. Por ejemplo, en la actualidad, las hipotecas de tipo variable son las más convenientes porque el índice que determina su interés (el euríbor) se encuentra en valores negativos. Esto significa que, en principio, las tasas de intereses son más bajas de lo habitual, por lo que tus gastos de adquisición serán menores.

En lo que respecta al seguro de la vivienda, su precio variará en función de las características del inmueble. Es por ello que los valores oscilan entre los 350 y los 700 euros anuales.

# Gastos de notaría, Registro e impuestos

Firmar el contrato de compraventa frente a un notario le aportará seguridad jurídica a la operación, por eso es lo más recomendable. Ahora bien, el precio de los servicios dependerá del importe total de la propiedad, pero podemos tomar como referencia la cantidad de mil euros (aunque podrá ser inferior).

A continuación, deberá inscribirse la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad. Esto implicará un gasto adicional que puede variar en función del profesional contratado. A grandes rasgos, los valores oscilan entre los 400 y los 700 euros.

Por último, deberás pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que grava la transmisión de bienes entre particulares, entendiendo por particular a quien no es empresario o profesional a efectos del IVA. Su importe variará en cada comunidad autónoma, pero en el siguiente artículo podrás aprender a calcularlo en cada una de ellas.

Calcular ITP

# Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)

El IBI es un impuesto que se paga por el simple hecho de ser propietario de un inmueble. Su cuantía depende del valor que el ayuntamiento le asigna a la propiedad (popularmente conocido como valor catastral) y de un porcentaje multiplicador que establece cada comunidad autónoma. A continuación, te facilitamos una guía para aprender a calcularlo, pero lo más sencillo será consultarle al vendedor respecto del importe de IBI que ha estado pagando anualmente.

¿Cómo calcular el IBI?

# Gastos de gestión

Los gastos de gestión pueden prescindirse siempre que seas tú quien administre la propiedad y encuentre a los arrendatarios. Nuestro consejo es que te apoyes en un profesional inmobiliario, puesto que se encargará de todas las gestiones relacionadas con el alquiler e intermediará entre tú y el inquilino. Es por eso que incluimos los gastos de gestión en el análisis de indicadores de inversiones rentables.

Ahora bien, ¿cuánto cobra una inmobiliaria por gestionar el alquiler de tu piso? Sus honorarios corresponden al libre mercado, por lo que pueden variar de una agencia a la otra. Pero a grandes rasgos, podríamos decir que en su gran mayoría cobrarán entre un 8 y un 10% sobre el alquiler anual por sus servicios.  

# Mantenimiento

Los gastos de mantenimiento suelen preocupar a los inversores porque son impredecibles. Sin embargo, una buena alternativa para estimar su cuantía es preguntarle al antiguo propietario cuáles han sido los gastos de mantenimiento durante los últimos años. Pero, ¡cuidado! Los inmuebles suelen deteriorarse con el tiempo, por lo que es muy probable que los gastos se incrementen a medida que pasan los años.

Para establecer un criterio general, nuestro consejo es que guardes el 10% de la renta mensual para hacer frente a estos gastos cuando lleguen. Porque no hay dudas de que llegarán, pero al menos estarás preparado para enfrentarlos.

# Tiempo que la propiedad está vacía

Se estima que el tiempo medio para alquilar una vivienda en España es de treinta siete días. Si bien es cierto que existen factores que podrán reducir este plazo, como arreglar los desperfectos o aplicar el home staging, deberás considerar que durante algún periodo tu inmueble estará vacío. Aún así, tendrás que continuar pagando tu hipoteca y los gastos que mencionamos anteriormente.

Frente a ello, te aconsejamos ahorrar el 5% de la renta mensual y guardar ese dinero hasta cubrir tres meses de seguro e hipoteca. En estos casos, la organización es la clave para no desesperar.

¿Cómo saber si una inversión inmobiliaria es rentable?

Ahora que ya conocemos los gastos, podremos evaluar la rentabilidad de la inversión. Lo primero que habremos de hacer es conocer el precio de adquisición de la propiedad (¡Consejo! Intenta negociar su valor hasta obtener el precio más bajo posible). Imaginemos, entonces, que el inmueble vale unos doscientos veinte mil euros, tiene dos habitaciones, 65 metros cuadrados y está ubicado en Latina, Madrid. Si buscamos propiedades en alquiler de similares características podremos obtener un valor estimado de la renta. Por ejemplo, podríamos asignarle un valor al alquiler mensual de 1 800 euros.

Con respecto a los gastos, comenzaremos por analizar el seguro de vivienda, cuyo importe sería de aproximadamente 350 euros. La hipoteca, por su parte, puede calcularse con cualquier aplicación. Nosotros utilizamos la de idealista.  Decidimos aportar el 30% del valor del piso y pedir el préstamo a 20 años. En consecuencia, el coste mensual de la hipoteca considerando una tasa de interés de 1,6% es de 823 euros.

Nos resta calcular los gastos e impuestos. Madrid tiene un tipo muy bajo de IBI (el 0,510%). Si estimamos el valor catastral de la vivienda, que será de cien mil euros, el importe a pagar de IBI será de 510 euros. Los gastos de gestión serán un 10% de la renta anual, es decir, 2 160 euros y el mismo importe corresponderá a los gastos de mantenimiento.

El tiempo que la propiedad esté vacía representa un gasto del 5% de la renta, es decir, 1 080 euros anuales. Y los gastos de notaría y escrituras los redondeamos en dos mil euros.

Cálculo final de la rentabilidad de una inversión inmobiliaria

Recapitulemos todos los gastos mencionados hasta ahora para poder evaluar la rentabilidad esta inversión.

 Gasto inicial (entrada y escritura): 68 000

Renta anual: 21 600€

Seguro: - 350 €

Hipoteca: - 9 876 €

IBI: - 510 €

Gestión: - 2 160 €

Mantenimiento: - 2 160 €

Vivienda vacía: - 1080 €

Ganancia neta: 5814 euros anuales.

ROI (puedes aprender a calcularlo aquí): 8, 55%

Como puedes ver, esta inversión es rentable. Si bien el ROI derivado del alquiler es del 8,55%, si a ello le sumamos la plusvalía, obtendremos un retorno de la inversión mucho mayor. Como criterio general, una buena inversión es aquella donde la tasa de retorno es superior al 11%.

Esperamos haberte ayudado a identificar las buenas oportunidades de inversión. Si quieres recibir asesoramiento, ¡contáctanos!

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