Gastos y tributos de la inversión inmobiliaria en 2021

Como ya hemos dicho en otras oportunidades, la inversión inmobiliaria es una de las opciones más seguras para rentabilizar los ahorros. En efecto, se espera que durante 2021 los precios de las propiedades bajen, lo que permitirá acceder a este mercado por valores inferiores a los habituales.

Sin embargo, desde hace ya algunos años, las inversiones inmobiliarias comenzaron a democratizarse. Esto significa que las posibilidades de inversión se diversificaron y, desde entonces, permiten acceder a sus beneficios tanto a grandes como a pequeños inversores.

Actualmente, el precio medio del metro cuadrado en España es de 1 779 euros. Lo que implica que un inmueble promedio de 70 metros cuadrados tendrá un valor de 124 530 euros. Si consideramos la adquisición mediante un préstamo hipotecario, el desembolso inicial debería ser de unos 25 mil euros. No obstante, a dichos importes habrían de sumársele los gastos y los impuestos asociados a la transacción.

La inversión directa en propiedades es segura y verdaderamente rentable. Aunque se reserva para quienes disponen de ahorros o de un gran capital disponible para invertir. Pero ¿qué ocurre entonces con los pequeños inversores? Ellos pueden elegir otra opción: el crowdfunding inmobiliario. A través de esta metodología, la compra de los locales o viviendas se realiza de manera conjunta con otros inversores. En consecuencia, el desembolso inicial es considerablemente más pequeño que en el caso anterior. Y, como es de esperarse, el retorno obtenido a partir de la inversión también será menor.

Ahora bien, tanto si quieres comprar una propiedad como participar en un crowdfunding inmobiliario, deberás tener en cuenta que ambos procedimientos traen asociados algunos gastos y tributos. Es importante tenerlos presentes antes de iniciar la operación. Si no lo hicieras, podrías obtener un retorno negativo o inferior al esperado, puesto que tanto los gastos como los impuestos encarecerán ligeramente las inversiones.

Gastos y tributos de la inversión inmobiliaria directa

Cuando hablamos de inversión inmobiliaria directa nos referimos a la adquisición de propiedades. Como los gastos y tributos están asociados a la compra, serán los mismos independientemente de que luego se destine el inmueble al alquiler o al house flipping. Aunque, una vez adquirida la propiedad, cada una de estas operaciones tendrá sus propios tributos asociados.

Gastos de una inversión inmobiliaria directa

Tasación

Para realizar la compra de una vivienda, fundamentalmente cuando se realiza a través de un crédito hipotecario, es imprescindible que un tasador calcule el precio real del inmueble. Si el piso a adquirir es de tamaño y características estándar, el coste de tasación será de entre 250 y 350 euros. Lógicamente, esta cifra puede aumentar si se trata de una vivienda unifamiliar o de un piso de alto standing.  

Notaría

El notario es una figura fundamental durante el proceso de compraventa, puesto que le proporciona seguridad jurídica a la transacción. Su función es la de dar fe de que el cambio de titularidad del inmueble se produce de forma legal y voluntaria. Es él quien redactará la escritura pública de compraventa y, también, la escritura de la hipoteca.

Los honorarios del notario están fijados por un reglamento, pero estos varían en función de si hay avalistas o no los hay, del número de copias de la escritura solicitadas y de su complejidad.  De manera aproximada, podríamos decir que este trámite implica un importe aproximado de 800 euros.

Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad es el lugar en donde debes dejar constancia del cambio de titularidad de la vivienda. El precio de dicha operación está fijado por el Real Decreto 1427/1989 y dependerá del valor del piso. De manera general, podríamos decir que registrar una vivienda de 250 mil euros tiene un coste de entre 500 y 600 euros.

Impuestos de una inversión inmobiliaria directa

Este es, sin dudas, el apartado más importante. Una planificación fiscal incorrecta puede privarte del beneficio que esperas obtener de la inversión. Ahora bien, ¿cuáles son los impuestos asociados y cuánto hay que pagar por ellos?

Impuesto al Valor Añadido (IVA)

Si la inversión está asociada con la adquisición de una vivienda nueva, el tributo más significativo es el IVA. Será el comprador quien deberá pagarle este impuesto al vendedor. Este último se encargará de ingresar el tributo en la Hacienda Pública.

Los tipos impositivos establecidos actualmente son:

 -    10% con carácter general.

-   4% cuando se trate de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública. 

Cabe agregar que, para las compras de viviendas en Canarias se debe pagar el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario). Su tipo impositivo es del 6,5% de carácter general.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

Este impuesto se genera por la firma del contrato frente a un notario y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. Desde noviembre de 2018, son los bancos quienes deben pagar este impuesto cuando la adquisición se realiza mediante una hipoteca.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Este impuesto grava las ventas de inmuebles de segunda mano. Su cuantía se calcula sobre la base del precio escriturado y depende de la comunidad autónoma en donde se encuentre la vivienda.

Por norma general, el porcentaje oscilará entre el 6% y el 10%. Pero para ser más específicos, te facilitamos el multiplicador de carácter general de las comunidades más importantes.

-   Madrid: 6%

-   Cataluña: 10%-11%

-   Comunidad Valenciana: 10%

Fiscalidad de una inversión inmobiliaria a través del crowdfunding

Los tributos asociados a la inversión inmobiliaria a través del crowdfunding son más sencillos. En efecto, podrían reducirse al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Al respecto, el dinero que ganes a partir de la inversión, tributará como rendimiento de capital inmobiliario en la declaración de la renta.  

Para ser más específicos, las ganancias se integrarán en la base imponible del ahorro en tu declaración. A esta última se le aplicará una retención que dependerá de las ganancias anuales correspondientes.

-   Hasta 6000 euros: 19%

-   Entre 6 000 y 50 000: 21%

-   Entre 50 000 y 200 000: 23%

-   A partir de 200 000: 26% 

Si bien existen otros gastos asociados a las operaciones de compraventa en las que participas, las empresas de crowdfunding suelen encargarse de ellos. Por lo tanto, tú como inversor solo deberás considerar el IRPF.

Retomando los conceptos iniciales, tanto el crowdfunding como la inversión inmobiliaria tradicional son rentables. La primera te permitirá participar con pequeñas inversiones, aunque la ganancia será menor. La segunda te proporcionará un mayor retorno de la inversión, pero requerirá de un desembolso inicial más significativo.

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